土地区画整理法に基づき、換地計画において定められる「保留地」の所有権はいつ取得されるか。

宅地建物取引業者が、自ら売主として宅建業者でない買主と結ぶ「瑕疵担保責任」の特約で、引渡しから3年とするものは有効か。