監査役設置会社において、取締役が会社に対して負う損害賠償責任の免除について、取締役会が決議によって免除できるようにするための要件はどれか。

不動産売買の契約において、売主が「契約不適合責任」を負わない旨の特約を結んだ場合でも、責任を免れることができないのはどのようなときか。