債権者代位権を行使するための要件として、原則として債務者がどのような状態である必要があるか。

宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と結ぶ特約で、「手付金を受領後、保全措置を講じる」旨の定めは有効か。