宅地建物取引業者が、自ら売主として宅建業者でない買主と結ぶ特約で、「損害賠償予定額を代金の25%とする」定めはどうなるか。

売買契約の締結から引渡しまでの間に、売主の過失によらず地震で建物が全壊した場合、買主は代金の支払を拒めるか。