サブリース方式において、業者がオーナーへ支払う賃料から「礼金」を業者の収益とする特約は有効か。

借主が賃料を3ヶ月以上滞納し、督促にも応じない場合、貸主が裁判外で自ら部屋に押し入り荷物を搬出する行為は何に該当するか。