土地区画整理法に基づき、換地処分によって消滅しない権利はどれか。

宅地建物取引業者が、自ら売主として宅建業者でない買主と結ぶ特約で、「損害賠償予定額を代金の15%とし、別途違約金を5%とする」定めは有効か。