建築基準法において、敷地が2つの異なる用途地域にまたがる場合、その建築物の「用途制限」はどちらが適用されるか。

宅地建物取引業者が、自ら売主として宅建業者でない買主と結ぶ特約で、「違約金を代金の30%とする」定めは、どの範囲で有効か。