不動産投資のレバレッジ効果において、借入金利が総資本利益率（ROI）を下回る場合に起こる現象はどれか。

借入金利より高い利回りで運用できている場合、他人資本を利用することで自己資本の収益率が向上する（正のレバレッジ）。