金銭債務の不履行における損害賠償について、債務者は不可抗力を理由として責任を免れることができるか。

宅地建物取引業者が、自ら売主として宅建業者でない買主と結ぶ特約で、「違約金を代金の30%とする」定めは、どの範囲で有効か。