金銭債務の不履行による損害賠償について、債権者は損害の証明をする必要があるか。

宅地建物取引業者が、自ら売主として宅建業者でない買主と結ぶ特約で、手付金の額を代金の25%とする定めをした場合、その特約はどうなるか。